הודעה

תמ"א 38 – על הדילמות והמכשולים בדרך להתחדשות עירונית

החכם באדם סוקרטס  פעם אמר: "כשטיפש זורק אבן לאגם אלף חכמים לא יוכלו להוציא אותה". 

כל מי שעמד אי פעם בפני מימוש תמ"א 38 שמע את הביטוי "זה עסק לא פשוט", כנראה יותר מפעם אחת. יש לכך שתי סיבות. הראשונה - נטייתם של אנשים להאריך בתיאור הקשיים והמכשולים שעמדו בדרכם, ובכך ליצור מעין "דרמה" קטנה שהם גיבוריה. השנייה היא, ש(מה לעשות) לעיתים באמת ישנם כמה קשיים בדרך. אולם האמת היא שאין שקר גדול מזה ! פרויקט תמ"א 38 הוא אכן אפשרי ובהתנהלות נכונה מדובר באחד הפרויקטים החשובים ביותר שדייר חב לעצמו. 

 

ברשימה שלפניכם אסקור את הקשיים הנפוצים בטרם כניסה לפרויקט תמ"א 38 בבניינכם: 

  1. איתור השכנים ובדיקת נכונות לביצוע פרויקט: יש לזכור, פרויקט התחדשות עירונית טומן בחובו "פגיעה" לא קטנה באורח חייהם של דיירי הבניין לכן יש צורך לבדוק נכונות מטעם כלל השכנים לביצוע הפרויקט.  על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, הסמכות הבלעדית בנוגע לשינויים שמתבקשים ברכוש המשותף הוא המפקח על הבתים המשותפים. במידה ואכן ישנו רוב של 66% מבעלי הדירות, המפקח על הבתים המשותפים רשאי לאשר את ביצוע פרויקט תמ"א 38 חרף התנגדות שאר הדיירים. כבר כעת אעיר כי, בחלק ניכר מהמבנים יש צורך ב"נגיסה" בשטח הדירות של חלק מהדיירים על מנת לבצע את החדרת פיר המעלית לכן רצוי ואף חיוני להגיע להסכמה של כלל הדיירים בטרם יחלו לנהל מגעים עם קבלן/יזם. 
  2. הבניין המיועד לפרויקט: הוראות החוק הנוגע לתמ"א 38 מגדירות בברור מהם תנאי הקדם לקבלת היתר בנייה, על פי מועד הוצאת ההיתר הבניה לבניין, האם הוא עומד בתנאים המקדמיים ? כלומר יש צורך לבדוק מראש האם היתר הבנייה ניתן לפני שנת 1980. בנוסף, על צורת המגרש, גודלו ומיקומו של הבנין במגרש לאפשר פיזית בניית שטחים נוספים (רכיבי החיזוק והתוספות הניתנות), בכדי שניתן יהיה לאשר את הפרוייקט. תוכנית התמ"א 38, אמנם מגדירה מפורשות את התנאים בהם ניתן לאשר את הפרוייקט. עם זאת, כל פרוייקט צריך לקבל את אישור הועדה המקומית, אשר יכולה לפסול, חלקית או בשלמות, גם פרוייקטים העומדים בכל התנאים המוגדרים, משיקולים אחרים העומדים לפניה. 
  3. מכשול הועדה המקומית: על פי חוק התכנון והבנייה בישראל, הסמכות לאישור פרויקטים מסוג תמ"א 38 מסורה באופן בלעדי לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר המגורים שבה עתיד להתבצע הפרויקט. הועדה מוסמכת לאשר או לא לאשר את זכויות הבניה, או חלקן, מתוקף שיקול הדעת המוענק לה על פי הוראות החוק. במידה והועדה מחליטה שלא לאשר חלק מזכויות הבנייה (למשל לצמצם את תוספת השטחים המיועדת לבנייתן של דירות חדשות), הדבר עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק ובכך למעשה "להבריח" את הקבלן ו/או היזם המבצע. בוועדה כאמור יושבים אנשים, מרביתם פוליטיקאים אשר נבחרו על ידכם על מנת לקדם את ענייני הציבור, לכן ניתן ואף רצוי לנסות להשפיע עליהם בכל דרך חוקית. לשם כך יש צורך להצטייד באיש מקצוע (ולא "מאכר") הבקיא בנושא, שיבדוק את הפרוייקט הספציפי שלכם, ימליץ על דרך פעולה ובמידת הצורך – יסיר עבורכם את המכשולים ויפלס לכם את הדרך. בהצלחה.

לסיכום: 

כאמור ישנם לא מעט מכשולים נוספים אשר הדיירים יצטרכו לעבור על מנת להגיע לתרחיש ובו יקדים חזון למועד והפרויקט ירקום עור וגידים. עם זאת, מנסיוני אוכל להעיד כי, בבניינים בהם קיים ועד אפקטיבי ופעיל, הסיכוי להיתכנותו של פרויקט הינו גבוה באופן משמעותי. כמו כן, ועד אפקטיבי ברוב המקרים יתפקד כיד ימינו של עורך הדין בכל הנודע לניהול המו"מ מול הקבלן ו/או היזם ועל ידי כך אך יסייע להשיג את רמת הגימור הטובה ביותר לפרויקט שלו. 

אם כן, רבותיי, כפי שחז"ל נהגו לומר: "אין דבר העומד בפני הרצון". כך שהדרך אומנם רצופה מכשולים רבים אך התועלת היא לתמיד.