הודעה

ייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38

כידוע, לאחרונה ממשלת ישראל והרשויות המקומיות החלו לקדם את תוכנית המתאם הארצית שעיקרה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתאמתם לתקנים מתקדמים, בתמורה למתן זכויות בנייה ליזם. כאמור, העסקה בין היזם/קבלן לדיירים היא די פשוטה בעיקרה. הקבלן מתחייב להעניק לדיירים תוספות בנייה כגון: מעלית, הרחבת לובי, חיזוק מבנה קומה מפולשת, מערכות ביוב וחשמל, חיפוי, הוספת ממ"ד ותוספת מרפסת. בתמורה הדיירים מוסרים לקבלן את הזכויות שלהם בשטח המשותף כגון: מקלט, מחסן, השטח מעל קומת הגג, השטח החוסה תחת קומת העמודים, הגינה המשותפת ועוד'. 

 

עם זאת, ברוב המקרים הדיירים אינם נותנים דעתם על אחת הסוגיות החשובות ביותר בקיומו של פרויקט מסוג זה. סוגיית עורך הדין המייצג אותם מול הקבלן/יזם ובמרבית המקרים האדם האחראי על ניהול המו"מ ביחס לתמורות שיקבלו הדיירים מול אותו גורם. 

אחת הדילמות המרכזיות בעניין זה, נוגעות לעניין הגורם "המשלם". דהיינו, מי בסופו של יום נושא במימון שכר טרחתו של עורך הדין לאורך קיום הפרויקט. אם כן, בחלק ניכר מן המקרים הקבלן/יזם לוקח על עצמו מחייבות על מנת להימנע מחיכוך מיותר עם הדיירים ובכל להבטיח לעצמו שקט תעשייתי.  

שאלת ייצוג הדיירים בפרויקט תמ"א 38 הינה קריטית עבור הדיירים, אך הם לא תמיד יודעים זאת, וסבורים (לעיתים בטעות) כי לעו"ד תפקיד פורמאלי גרידא בהתקשרות שבינם ובין היזם, ובלאו הכי הם "סומכים" על היזם שכל הבטחותיו תתממשנה. האמת היא שאין שקר גדול מזה ! 

אומנם כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין מחייבים את עורך הדין בחובות אמון כלפי מרשיו (הדיירים) אולם המציאות בשטח מוכיחה כי, בעל המאה בסופו של יום הוא גם בעל הדעה. האינטרס של הקבלן/יזם הינו הפחתת עלויות בנייה תוך מקסום רווחים ממכירת הדירות שתתקבלנה לאחר סיום הפרויקט. האינטרס של הדיירים הוא הפוך, פרויקט ברמה גבוה תוך שמירה של מקסימום שטחים משותפים בבניין. על כן, ראוי להדגיש כבר עתה: לדיירים וליזם אין אינטרס משותף שלא בשונה מעסקת מקרקעין רגילה. למעשה, לדיירים וליזם/קבלן גם אינטרסים מנוגדים אינהרנטיים, העשויים לפגום ביכולת עורך דין משותף ליזם ולדיירים להגן באופן ראוי על הדיירים.

להלן אציג בפניכם מספר ניגודי אינטרסים אפשריים בין עורך הדין המייצג לבין הקבלן/יזם: 

  • שאלת התמורה שניתנת לדיירים: בעוד שליזם אינטרס לשלם מה שפחות, כלומר, להבטיח לדיירים את המינימום האפשרי מבחינת השיפורים במבנה, הן בכמות והן באיכות, הרי שברור שלדיירים אינטרס הפוך. גם בהקשר זה על הדיירים לקבל המידע המאפשר להם להבין התמורה שיכולים לבקש ולקבל.
  • הליכי פיקוח וייעוץ מקצועיים. בפרויקט תמ"א 38 על הדיירים לעמוד על זכותם להסתייע באנשי מקצוע כגון מפקחים מטעמם וגורמי מקצוע נוספים. ברור שליזם אינטרס מובנה לפיו יוכל לקיים הפרויקט "ללא הפרעות" מצד אנשי מקצוע מטעם הדיירים. כמו כן, לרוב היזם הוא זה שאמור לממן את העלות הכרוכה בשכירת שירותיהם של אותם יועצים כך שברור שיש כאן ניגוד אינטרסים מובנה. 
  • הגנות משפטיות: כאמור, הפרויקט כולו מעוגן החוזה משפטי בין הדיירים לקבלן/יזם. עורך הדין של הדיירים מהווה "חומת מגן" עיקרית בין שלל האינטרסים השונים. חוזה טוב יגן על הדיירים בעוד שחוזה רע יפגע בהם. לדיירים עומדות שלל הגנות משפטיות שברור שליזם אין אינטרס ליתן לדיירים, הגנות אילו קריטיות בעת ביצוע הפרויקט כגון: שעות עבודה של הפועלים במבנה, רמות גימור של הבנייה, פוליסות ביטוח מקיפות של הקבלן המבצע בפני נזקי רכוש ונזקי גוף, מימון עלויות חשמל ומים בעת הבנייה (היות והקבלן מפעיל ציוד כבד הצורך אנרגיה גדולה), ועוד'. 
  • שאלת הביטחונות:  מדובר באחד הנושאים החשובים ביותר עבור הדיירים. כאמור, ליזם אינטרס ליתן ביטחונות נמוכים יותר, ויש כאלה אף שאינם מוכנים להעניק בטחונות. ואילו לדיירים אינטרס להבטיח עצמם ככל הניתן במספר רב של ביטחונות, הן ברמה של ההתניות החוזיות בהסכם הכללי והן במגוון הביטחונות כגון ערבויות בנקאיות וגובהן. תפקידו של עו"ד מטעם הדיירים למקסם ככל הניתן את הביטחונות לטובת הדיירים למקרה של כישלון הפרויקט או הפרתו, ולכל הפחות להציג בפני הדיירים את מגוון הביטחונות הקיימים. כמו כן, יזם/קבלן שאינו מסוגל להעמיד ביטחונות טרם ביצוע הפרויקט ספק רב אם יכול לבצע פרויקט ברמה טובה ואף עלול לסכן את הדיירים במקרה של פשיטת רגל כפי שכבר התרחש במספר פרויקטים בארץ. 
  • תיקון צו בית משותף ורישום זכויות הדיירים: כאמור, בסיומו של כל פרויקט קיים צורך לבצע רישום מחודש של הזכויות הקנייניות של הדיירים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הליך זה מכונה תיקון צו בית משותף, כשמו כן הוא, החוק מחייב את הקבלן/יזם לרשום מחדש את הבית המשותף וזאת על מנת לאפשר את רישום הדיירים החדשים והישנים כבעלי זכויות בנכס. מדובר בהליך מורכב ויקר אשר נמצא בתחום אחריותו של הקבלן/יזם. בהעדר רישום שכזה, הרי שהדיירים לא יוכלו למכור את הדירות שלהם בעתיד וזכיותיהם לא יהיו מוגנות. 

לסיכום: יש לזכור כי, מטרת הביטחונות הכספיים לפרויקט היא אחת – להבטיח את המשך קיום הפרויקט גם כאשר הקבלן יוצא מן התמונה, וזאת על ידי חילוט הכספים הנמצאים בחשבון הנאמנות של עורך הדין והקצאתם לטובת המשך הבנייה ומציאת קבלן מבצע חלופי. בהעדר ביטחונות ראויים, הדיירים עלולים למצוא את עצמם מתגוררים באתר בנייה ומול שוקת שבורה למשך תקופה ממושכת.