הודעה

היטל השבחה ומס שבח בתמ"א 38

נשיא ארה"ב בנג'מין פרנקלין (האב) אמר פעם: "בעולם הזה לא קיים שום דבר ודאי, מלבד מוות ומיסים".

על הטענה הזאת קשה לחלוק, אולם בכל הנוגע לחבות במס בפרויקטים מסוג תמ"א 38, הרי שפרנקלין בכל זאת טעה ! 

 

בתמ"א 38 חלים כאמור 3 סוגים שונים של מיסים: 

היטל השבחה: מדובר כאמור בתשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר מגוריו, אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.  במקרה של דיירי הבניין המשותף, הרי שמדובר בהשבחה שעובר הבניין כתוצאה מן החיזוק והתוספות המתבצעות בו. היטל זה, מושת ע"י הועדות המקומיות והתשלום מועבר לרשות המקומית. החדשות הטובות הן, שדיירי הבניין אינם חבים בהיטל השבחה ואף הקבלן/יזם המבצע זוכה להפחתה משמעותית בשיעור של 90% מההיטל. הפחתה זו כאמור, נועדה לסייע לפרויקטים לרקום עור וגידים ולהפוך אותם לכלכליים יותר. 

עפ"י תיקון מיוחד לחוק התכנון והבניה שתוקפו עד ליום 28.11.2014, נקבע כי, כדי לעודד חיזוק מבנים, שיעור היטל ההשבחה יהיה עשירית מהשיעור הקובע בחוק כאשר מבקשים לממש זכויות בניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שניתנה לפי תמ"א 38.

יודגש כי, ההקלה תינתן רק בגין מימוש הזכות לבניית תוספת באמצעות קבלת היתר בניה מכוח הוראות תמ"א 38 או מכוח תכנית מפורטת שהוכנה לפי תמ"א 38 ושמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כמו-כן הוסמך שר הפנים באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים שבהם לא תחול חובת היטל השבחה בנסיבות דנן.

מס שבח:  כאמור הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. במקרה של דיירי הבניין המשותף, הרי שמדובר ברווחי ההון אשר עתידים להיווצר לאחר שדרוג המבנה וביצוע התוספות בדירות המגורים, כגון: מרפסת, ממ"ד, מעלית וכו'. 

החדשות הטובות הם, שגם כאן הדיירים בסופו של יום אינם אילו אשר נושאים בתשלום מס. שכן, עפ"י חוק מיסוי מקרקעין, כל מכירת זכויות במקרקעין מחייבת את המוכר בתשלום מס שבח שהוא - באופן עקרוני - מס המוטל על הרווח שהפיק המוכר ממכירת הזכויות. הרווח, אם בכלל קיים כזה, הוא ההפרש בין התשלום שקיבל המוכר עבור הזכויות לבין המחיר ששילם בעבר עבור רכישת הזכויות .אולם בהסכם ההתקשרות עם היזם/קבלן מקובל שהיזם לוקח על עצמו גם את תשלום המיסים החלים על בעלי הדירות.

על מנת להקל על ביצוע עסקאות של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהפוך אותן לכלכליות עבור שני הצדדים, תיקן המחוקק את חוק מיסוי מקרקעין והעניק פטור ממס שבח על חלק מהשבח (רווח) שנוצר למוכרים (בעלי הדירות), כתוצאה מביצוע העסקה עם היזם. כמקור מימון ליישום התמ"א 38, נקבע כי יינתנו זכויות בניה לדיירים. כאשר נקודת המוצא הייתה כי, מכירת זכויות הבניה ליזם תממן את החיזוק והשיפוץ, שיהווה תמורה עבור רכישת זכויות הבניה.

בסעיף 49 לג' לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי, מכירת זכויות הבניה שניתנו לפי תמ"א 38 (נכון להיום שני קומות נוספות ולא יותר משליש מהשטח העיקרי הבנוי כיום בבניין) תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה (ככל שעסקינן בעסקה שקדמה ליום 1.8.07 - מועד ביטולו של מס מכירה) ובלבד שיתקיימו שני תנאים מצטברים: 1 התמורה בעד מכירת זכויות הבניה ניתנה ב"שירותי בניה לפי תכנית החיזוק", קרי לא ניתנה תמורה במזומן או בשווה כסף כגון שירותי בניה בגין זכויות בניה שאינן מכוח התמ"א; 2 בוצע חיזוק של המבנה לפי הוראות התמ"א. 

יודגש כי, הוראות הפטור במכירת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 תחלנה על עסקאות שהתבצעו מיום 18 במאי 2005 ועד ליום 31 בדצמבר 2016

תשלום מס ערך מוסף - הידוע בכינויו מע"מ: על פי חוק מס ערך מוסף, כל אדם המבצע עסקה במקרקעין חייב בדיווח על העסקה לרשות המיסים. חרף האמור לעיל, היות וההסכם בין הצדדים הינו דיספוזיטיבי, הדיירים מתנים את קיום ההסכם בכך שהקבלן/יזם לוקח על עצמו את החבות בתשלום המע"מ. 

יודגש כי, ברוב המקרים הקבלן/יזם יוצא גם הוא נשכר היות וניתן לקזז חלק מתשומות והוצאות הבנייה, תשלום בעלי המקצוע השונים כגון: אדריכל, מהנדס, שכ"ט עורכי דין ועוד' ולראותם כהוצאה מוכרת במס, כך שהקבלן/יזם לרוב אינו ניזוק מכך באופן מלא. מה גם, שחלק ניכר מתשלום המע"מ בכל דירה חדשה שנבנית כיום "מגולגלת" לכיוונו של הרוכש ומתומחרת מראש על ידי הקבלן/יזם עוד בשלבי המו"מ הראשונים בין הצדדים. 

לסיכום: ברמת הדיירים, הרי שהדיירים בסופו של יום יוצאים נשכרים היות והם אינם נושאים בתשלום מיסים כלשהם. כמו כן, המחוקק גם הוא העניק לא מעט תמריצים בחוק לקבלן/יזם אשר יבחר לקחת על עצמו את הפרויקט. כך שבכל מקרה מדובר על תרחיש WIN-WIN שבו כולם נהנים.