הודעה

דיווח לרשויות המס עסקת תמ"א 38

 

 דיווח לרשויות המס בעת ביצוע עסקת תמ"א 38 איך, למה ומתי ?| מאת עו"ד רפאל דיין

 

המחוקק לעיתים רחוקות יוצא מגדרו על מנת להקל על הנישומים (יזמים ודיירים כאחד).אולם, בכל הנוגע לעסקאות מכוח חוק תמ"א 38, הרי שקיים שינוי מהותי ביחס רשויות המס לנישומים. כאמור עסקת תמ"א 38 מכילה לרוב מספר רב של תנאים מתלים (תנאי אשר בלעדיו לא ניתן להוציא את לפועל את העסקה ולא יהיה לא תוקף משפטי מחייב). תנאים אלה לרוב כוללים: היבטים תכנוניים (אישור מהנדס העיר לקיום הפרויקט, מתן פטור מהיטל השבחה, וכמובן הסכמת דיירים לביצוע הפרויקט).

נוכח קיומם של תנאים מתלים אילו, המחוקק הגדיל לעשות וקבע מספר הקלות בכל הנוגע לדיווח על עסקת מקרקעין לרשויות המס. תימוכין לכך ניתן למצוא  תיקון מס' 68 לחוק מיסוי מקרקעין – דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38. תיקון זה קובע כי, קובע, כי כאשר מכירת הזכות הינה מותנית בהתקיימותו של תנאי מתלה, או כאשר המכירה הינה מכירת אופציה לרכישת זכות במקרקעין, יום המכירה יקבע על פי המוקדם מבין החלופות הבאות:

* מועד התקיימות התנאי המתלה או מועד מימוש האופציה.

* המועד בו החלו שירותי הבנייה על פי תוכנית החיזוק של תמ"א 38.

עוד קובע החוק, כי יש להודיע לרשות המיסים על חתימת ההסכם ההתקשרות תוך 30 יום מעת החתימה, אולם "יום המכירה" לצורך הגשת דיווח על העסקה כחוק, לצורך חישוב הפרשי ריבית והצמדה, לצורך חישוב קנסות ואף לצורך קביעת "שווי המכירה" (אשר כידוע נקבע ל"יום המכירה") - ידחה למועד כאמור לעיל.

במילים אחרות, על העסקה יש להודיע בתוך 30 ימים עם הצמדת טופס הודעה על דחייה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38 על פי סעיף 49 ב 2 (א) לחוק מיסוי מקרקעין. (טופס 7738).

חרף האמור לעיל, יש לזכור כי, מועד החתימה הינו המועד בו התקיים התנאי המתלה, דהיינו היום בו אחרון בעלי הדירות הפרטיים חתם על ההסכם (כולל הדירות הנמצאות בבעלות המדינה: עמיגור, מנהל מקרקעי ישראל וכדומה). לאחר קיום תנאי זה, חלה חובת דיווח על העסקה כולה לרשות המיסים שכן אז מתקיימים שלושת התנאים הנדרשים מכוח דיני החוזים (הצעה, קיבול וגמירות דעת).

יוער כי, תחולת תיקון 68 הינה על מכירת זכויות במקרקעין שנעשו מיום 18.5.2005 ועד ליום 31.12.2006.

איחור בהגשת הדיווח עלול לגרור קנסות הן לדיירים והן ליזם, לכן עדיף ואף מומלץ לדווח בזמן, מה גם שעצם קיומו של טופס המודיע על דחיית המס מהווה לכשעצמו פתרון לא רע לקיום התנאים המתלים בחוזה. למעשה רשות המיסים דורשת "לדעת" על קיומה של העסקה מבלי לחייב את היזם ו/או הדיירים בתשלום מס כלשהו (היות והפרק החמישי - 5 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס במכירת זכות במקרקעין, שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).