הודעה

שלבי ביצוע בעסקת פינוי בינוי – על קצה המזלג

במאמר זה אציג סקירה משפטית קצרה אודות שלבי הביצוע בעסקת פינוי בינוי. קיימת חשיבות רבה בהבנת השלבים השונים בעסקה, וזאת נוכח הקשיים והסכנות הקיימות בעסקאות מן הסוג הנ"ל.

 

אם כן, קיימים 3 מסלולים אפשריים לביצוע עסקת פינוי בינוי. 

חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה – 1965 : מסלול זה הינו למעשה יוזמה של המדינה, פינוי הדיירים מסור לאחריות המדינה והרשויות הפועלות מטעמה, כמו כן פיצוי הדיירים מובטח. היתרון במסלול זה, נעוץ ביכולתה של המדינה לזרז את הליכי התכנון, פינוי והפקעת הקרקע. כאמור, מרבית הפרויקטים מובאים לידי הועדות המחוזיות לתכנון ובנייה ומשכך, ייזום תוכנית על ידי המדינה יכולה לקצר את ההליך באופן משמעותי ביותר. כך הדבר גם ביחס להמלצת הועדות המקומיות באישור הפרויקט. לפי מסלול זה, המדינה היא היוזמת, ומכוח היותה הריבון, היא גם אחראית לפיצוי הדיירים, מתן דיור חלופי בעת הבנייה ואף "טיפול" בדיירים סרבנים בעת הליך ההתאגדות במסגרת נקיטת הליכי הוצל"פ כנגד הדייר הסרבן. במלים אחרות, זוהי דרך המלך לביצוע פרויקט. אולם, החדשות הרעות הן, שעד כה המדינה לא הטיבה ליזום תוכניות פינוי בינוי והותירה את היוזמה לכוחות השוק החופשי. 

ס' 33א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 : מסלול זה, גם הוא באחריות המדינה וזאת בהתאם לחוק פינוי בינוי אשר מכוחו הוקמה רשות לבינוי ופינוי של אזורי שיקום. הרשות כאמור מורכבת ממשרדי הרשות המקומית וממשרדים שונים של הממשלה כגון: משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר, ומשרד התשתיות. גם בתוכנית זו, המדינה אחראית לפצות את הדיירים, להבטיח דיור חלופי, להפקיע קרקעות ואף לפעול כנגד "דייר סרבן" במידת הצורך. אולם גם כאן, מעטות הן הרשויות אשר יוזמות בפועל הליכי פינוי בינוי (בין אם משיקולים בירוקרטים ובין אם משיקולים כלכליים) ולכן מסלול זה אינו זוכה לקיום בפועל. 

מסלול מיסוי – סעיף 49 כח' לחוק מיסוי מקרקעין שבח, מכירה ורכישה ( תשכ"ג –1963): המסלול הנ"ל הינו המסלול הנפוץ ביותר לקיום פרויקט פינוי בינוי. לפי מסלול זה היוזמה היא של היזם ו/או החברה הקבלנית בשיתוף בעלי הזכויות בקרקע (הדיירים). אילו מכינים תוכנית לשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), מגבשים ומאגדים את דיירי המתחם המיועד לפרויקט, ממנים את כלל העלויות התכנון לרבות הגשת התוכניות האדריכליות, מעניקים ערבויות בנקאיות לדיירים ואף דואגים לדיור חלופי בעת הליך הבנייה. 

מה חשוב לדעת לבקש מהיזם/קבלן בעת הליך פינוי בינוי ? 

  • לשאול האם הקבלן/יזם ביצע בדיקות התכנות כלכלית לפרויקט ? : כאמור בדיקות אילו הינן החשובות ביותר עוד טרם כינוס הדיירים ובדיקת אפשרות להתקשר עימם בחוזה מחייב. ישנם לא מעט מקרים בהם היזם/הקבלן מחתים דיירים על הסכם ראשוני, במסגרתו הדיירים מנועים מלהתקשר עם יזמים/קבלנים אחרים למשך תקופות ממושכות. הצרה היא, שבהעדר בדיקות התכנות כלכלית, הקבלן עלול "לגלות" שהפרויקט לא כלכלי, לזנוח אותו ולשכוח "לשחרר" את הדיירים מאותה התחייבות. 
  • מהם הערבויות/בטחונות שמעניק היזם לדיירים ? : כאמור בכל עסקת פינוי בינוי כנגד פינוי הדירה, יקבל הדייר ערבות בנקאית או שוות ערך להבטחת קבלת דירה משופרת ומוגדלת מדירתו הנוכחית. ערבות זו ניתנת מכוח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה 1974. 
  • האם הקבלן יציב פיננסית לעמוד במימון הפרויקט ? : יש לזכור כי, בעסקאות פינוי בינוי - הערבויות בהן חב היזם/הקבלן, לעיתים נאמדות במאות מיליוני שקלים. לכן חשוב לבדוק את יציבותו הפיננסית של הקבלן/יזם בטרם התקשרות עימו. כמו כן, במרבית הפרויקטים הקבלן/יזם מקבל ליווי בנקאי צמוד לכן סביר מאוד להניח כי, קבלן "קטן" לא יוכל לבצע לבדו פרויקט מן הסוג הנ"ל. 
  • מהו הדיור החלופי אשר הקבלן/יזם מעניק לדייר ? : כאמור בפרויקט פינוי בינוי, הליך הבנייה עלול להמשך תקופה ממושכת (בממוצע כ-2.5 עד 3 שנים). במהלך תקופה זו, מתחייב היזם קבלן לממן לדייר דיור חלופי בשיעור זהה לעלות שווי דמי השכירות בדירתו הנוכחית. בתרחיש זה, עלינו לזכור כי, במרבית המקרים, שווי השכירות באזורים המיועדים אינו גבוה במיוחד, לכן יש צורך להימנע ממצב שבו השכירות אשר תשולם לדייר תהיה נמוכה מזו הנדרשת לשכירת דירה חלופית בעיר מגוריו. יש לזכור כי, פרויקטים מן הסוג הנ"ל הינם רווחיים ביותר ולכן יש לדרוש מן היזם/קבלן תשלום הוגן וראוי עבור דיור חלופי לדייר. יש למנוע מצב שבו דייר נאלץ להוציא כספים מכיסו בעת הליך הבנייה לצורך מימון שכירות דיור חלופי. 
  • לבדוק האם בהסכם ההתקשרות הקבלן/יזם מתחייב לעמוד תשלומי מיסים, אגרות והיטלים ? : בפרויקטים מורכבים מן הסוג הנ"ל, קיימים לא מעט הוצאות הקשורות למימון הפרויקט והעברת תשלומי מיסים לרשויות המדינה. לכן, בטרם חתימה עם הסכם התקשרות מול הקבלן/יזם, יש לבדוק שקיימת התחייבות לתשלום כלל המיסים הכרוכים בביצוע העסקה. ולוודא שהדיירים אינם מתחייבים לשאת בתשלום מיסים במסגרת העסקה.  
  • שקיפות בין הקבלן/יזם לבין נציגות הדיירים: כאמור בכל עסקת פינוי בינוי, קיימים לא מעט סעיפים והתקשרויות בין היזם לבין גורמים נוספים (קבלני ביצוע, ספקים, רשות מקומית, משרד הבינוי והשיכון, חברות דיור ציבוריות, ועוד') על מנת להימנע מעימותים משפטיים מיותרים, יש צורך לדרוש מן הקבלן להציג בפני הדיירים את כלל ההתקשרויות השונות המבוצעות מול צדדים נוספים. בעניין זה , כמובן שקיימת עדיפות לקיים התקשרות עם חברות בנייה ציבוריות אשר מחויבות בשקיפות מכוח החוק.  
  • בחירת עורך דין בעל מומחיות ויושרה אישית לצורך ייצוג הדיירים במו"מ: כפי שציינתי במאמריי הקודמים, קיימת חשיבות עליונה בבחירת עורך הדין הנבחר מטעם הדיירים. עורך דין יכול "לתקוע" או "לקדם" פרויקט באותה מידה. חשיבות זו נעוצה במידת מומחיותו של עורך הדין בעת ניהול המו"מ מול החברה היזמית/קבלנית המעוניינת בהתקשרות חוזית מול הדיירים. עורך הדין אחראי בין היתר לכלל השלבים החשובים הפרויקט, החל מקביעת תנאי ההתקשרות והתמורה המגיעה לדיירים, וכלי בקביעת לוח זמנים מפורט אשר יחייב את היזם לעמוד בהתחייבויותיו. 

לסיכום: 

עסקאות פינוי בינוי הינן לכל הדעות המורכבות והמאתגרות ביותר מבין כלל עסקאות המקרקעין, על מנת לצלוח אותן בשלום, על דיירים להבין למה בדיוק הם נכנסים עוד טרם חתימה עם הסכם משפטי מחייב. כניסה לעסקה מן הסוג הנ"ל, ללא ליווי משפטי עלולה להוות סכנה של ממש עבור ציבור הדיירים, שכן בעסקת פינוי ביוני, הדייר מוסר את היקר לו מכל (דירת מגוריו) עבור התחייבות לקבל מוצר טוב יותר בעתיד (במלים אחרות חתיכת נייר מודפס). לכן יש צורך לקבל ליווי משפטי מקיף לאורך כל הדרך, בעסקאות פינוי בינוי אין מקום לטעויות !