הודעה

פינוי בינוי – כלי לתמהיל אוכלוסיה והפתרון לשכונות מצוקה

בהלכה היהודית מוזכר לא פעם המונח "תיקון עולם" כפעולה אשר נועדה לשרת מטרה גדולה יותר מהאדם היוזם אותה. מעבר לשאלת שיפור חזות העיר ושינוי איכות חייהם הדיירים, הרי שפרויקטים מסוג פינוי בינוי – יכול בהחלט לשנות מציאות של עשרות ומאות אלפי משפחות בישראל. 

 

בחלק ניכר מן המקרים המרחבים הגיאוגרפיים המאפיינים פרויקטים מהסוג הנ"ל, קשורים באופן ישיר לאוכלוסיות ממעמד סוציו אקונומי מוחלש. לרוב הסיכוי של דיירים אילו להפוך לבעלים של דירת מגורים בעל שווי כלכלי משמעותי, הינם קלושים ביותר. לכן, קיומו של פרויקט פינוי בינוי באזורים אילו יוצר למעשה "מוביליות חברתית" עבור אותם דיירים, אשר יוכלו ביום מן הימים להוריש דירת מגורים ראויה לילדיהם ובכך להעניק להם זריקת מרץ בתהליך ההשתלבות בחברה הישראלית. 

פינוי בינוי – כלי למוביליות חברתית תוך מתן תמריץ כלכלי אדיר לקבלן/יזם

ההבדל העיקרי בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי, נעוץ בין היתר בכלכליות הפרויקט וביכולת של היזמים והקבלנים ליצור שינוי מציאות של ממש עבור עשרות אלפי משפחות בישראל. שכן פרויקט תמ"א 38 מאפשר תוספת של כ-25 מ"ר לשטח הדירה וזאת תמורת חיזוק כולל של המבנה. לכן הקבלן/יזם הממוצע ישים פעמיו באזורים הנחשקים ביותר בעיר ושם יבחר להשקיע את כספו. וזאת על מנת להחזיר לעצמו את ההשקעה הכלכלית.  

יש לציין כי, בפרויקט מסוג פינוי בינוי, הרווח הכלכלי הטמון לקבלן/יזם, הינו אסטרונומי ביחס לפרויקטים מסוג תמ"א 38. רק לשם השוואה, בפרויקט נווה מונסון ביהוד ובפרויקט הדקל באשדוד הועדות המחוזיות אישרו זכויות בנייה ביחס של 1:5 בכל הנוגע לזכויות שניתנו לקבלן/יזם בפרויקט. דהיינו,על כל דירה שנהרסת, המדינה וזרועותיה מאפשרת לבנות כ-5 דירות נוספות. 

הענקת זכויות בניה כלכליות לפרויקט הוא הסיכוי היחיד של כל אותן אוכלוסיות מוחלשות לזכות אי פעם בדירה חדשה בשווי שוק שיכול לשדרג משמעותית את ההון המשפחתי ולעצור באחת את יצירתו של דור שלישי ורביעי למצוקה. הפערים ההיסטוריים בין האוכלוסיות נוצרו במידה רבה בשל האפשרות של חלק מהמשפחות להוריש לילדיהן רכוש, בעיקר דירות, שהיווה עבורם את קרש הקפיצה למעמד כלכלי וחברתי טוב יותר. צמצום פערים יכול להתבצע באפיקים רבים – חינוך טוב יותר, מיסוי דיפרנציאלי, תחבורה ציבורית יעילה וזולה למרכזי הפעילות ועוד.

אך יש מעט מאוד מקרים בהם ניתן לצמצם פערים בבת אחת כפי שעושה פרויקט פינוי בינוי. היכולת להעניק דירה בשווי כפול לעתים לכל אותן משפחות ואף תמורות נוספות והאפשרות להמיר חלק משטח הדירה החדשה בכסף פטור ממס מהווה תועלת עצומה למשפחה המורחבת ובוודאי לזוג מבוגר שבערוב ימיו יזכה בסכום כסף ממנו יוכל לחיות ברווחה. בהינתן שהפרויקט מבוצע אכן באופן המיטבי לכלל הצדדים, הרי האפשרות לעבור משכונה מוזנחת למבנים יוקרתיים משמשת קפיצת מדרגה חברתית בלתי רגילה לאותן אוכלוסיות.

פינוי בינוי ככלי "לתמהיל אוכלוסיה" חדשה בשכונות הותיקות 

אך לא מכבר, פרסם בנק ישראל דוח המעיד כי, לישראלי הממוצע נדרשות כ-120 משכורות על מנת לרכוש דירה ממוצעת בישראל. במצב דברים זה, קשה מאוד לזוג צעיר בישראל לרכוש דירה ללא עזרה משמעותית מההורים. פרויקט פינוי בינוי יכול להציע "תיקון" לכשל השוק הנ"ל וזאת על ידי יישום הקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והבינוי וחיוב הקבלן/יזם להקצות כ-30% מהדירות בפרויקט לזוגות צעירים תחת קריטריונים של הרשות המקומית "לדיור בר השגה". במילים אחרות, חיוב הקבלן/יזם לבנות דירות של 60-70 מ"ר בעלות מופחתת. אין מדובר בעוד סיסמת בחירות אלא במציאות של ממש אשר קיימת בספר החוקים שלנו. 

מהי בדיוק הבעיה? : בשנים האחרונות, לדאבוני מדינת ישראל מספסרת בקרקעותיה ומוכרת אותם לכרישי נדל"ן במחירים מופקעים. כמו כן, אין זה סוד  כי, -67% מעלות מחיר דירה בישראל הוא שילוב של מחיר הקרקע ותשלומי המיסים שהמדינה גובה מהיזם/קבלן. 

כיצד פרויקט פינוי בינוי יכול לפתור אותה ?: אם כן, היתרון בפרויקט פינוי בינוי הוא העדר תשלום מצידו של היזם/קבלן עבור רכיב הקרקע. בכל פרויקט פינוי בינוי היזם למעשה מעניק הבטחה חוזית לדייר להעביר לרשותו דירת מגורים חדשה בתום הבנייה. כך היזם חוסך לעצמו את תשלום הקרקע ובונה על השטח שנהרס. כמו כן, היזם אף מקבל הטבות מס נדיבות מהמדינה והרשויות מעניקות לו אף זכויות בנייה נוספות מן הסוג שמניתי לעיל. 

מצב זו יוצר תרחיש ובו כולם מרוויחים. הקבלן/יזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות, הדייר מקבל דירה חדשה, העירייה מרחיבה את בסיס תשלום המיסים שלה עם קבלת אוכלוסיות חדשות לשכונה המיועדת, המדינה מרוויחה בניינים חדשים ובטיחותיים. 

אולם היתרון הגדול ביותר בקיומו של פרויקט פינוי בינוי - הוא אותו "תמהיל אוכלוסיה" מיוחל שאזכרתי לעיל. דמיינו לעצמכם שכונה אשר תושביה משלשים ומרבעים את מספרם. כך תושבים מבוגרים עתידים לחיות לצידם של זוגות צעירים, ובכך משנים הלכה למעשה את אופי השכונה מותיקה ומוזנחת לצעירה ומטופחת. זהו תמצית הסיפור כולו רבותיי. 

במאמריי הקודמים ציינתי כי, אדם העוסק בתחום ההתחדשות העירונית חייב להיות איש חזון לפני שהוא מגדיר עצמו כאיש מקצוע. אדם שאינו מאמין בפרויקט ואשר אינו מסוגל לראות 10 שנים קדימה סביר להניח שלא יוכל ללוות פרויקט פינוי בינוי. בין אם מדובר בעורך דין, מהנדס או אדריכל, עד שמישהו מהם יראה כסף מהסיפור הזה, יחלפו לא מעט שנים, לכן דרוש אדם בעל חזון ובעל אורך נשימה שיוביל אתכם (הדיירים) בדרך אשר מעטים צעדו בה קודם לכן.