הודעה

פינוי בינוי והדייר הסרבן – החטא ועונשו

רבי שמעון אלעזר דרש פעם כי: "לעולם יהא אדם רך כקנה, ואל יהא קשה כארז". כפי שציינתי במאמריי הקודמים, הדרך להתחדשות עירונית רצופה מכשולים ומהמורות רבות. אולם המכשול העיקרי ביותר, מגיע דווקא מכיוונים בלתי צפויים, בדמות הדיירים אשר עימם פרויקט פינוי בינוי אמור להטיב יותר מכולם. 

 

בעבר, פרויקטים רבים "נפלו" עקב סרבנות של דיירים להעניק הסכמתם לביצוע הפרויקט. סירוב זה לרוב נבע מרצונם של דיירים "לשפר עמדות" ולהשיג תמורה גדולה יותר מזו אשר הוסכם על ידי רוב הדיירים במסגרת הסכם ההתקשרות מול היזם. אולם לא לעולם חוסן ולאחרונה, המחוקק נתן דעתו לתופעה זו בדמות חקיקה נפרדת וייחודית אשר נועדה "לטפל" בבעיה. 

בהקשר זה חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, בו נקבע בין היתר בסעיף 2 כי “מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות, לבצע עסקת פינוי בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או המתנה את הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה”,

מלשון החוק עולה כי, דייר ו/או קבוצת מיעוט של דיירים אשר מתנגדת לקיום הפרויקט, ללא סיבה מוצדקת (סירוב "בלתי סביר") עלול למצוא עצמו חב בנזיקין כלפי היזם המעוניין בקידום הפרויקט. על כן, סירוב בלתי סביר של דייר לשתף פעולה עלולה לעלות לו בתשלום פיצוי בסכומים אסטרונומיים במידה וזה יתבע לדין על ידי היזם בבית המשפט. 

אם לא די בכך, גם בתי המשפט בישראל, אינם טומנים ידם בצלחת ואף נוטים לפרש את החוק (במקרים מסוימים) בצורה נחרצת יותר לחובתו של הדייר הסרבן. כך לדוגמא: 

  • בפסק דין שניתן במאי 2012 על ידי כבוד השופט דלוגין מבית משפט השלום בתל אביב שדן בסוגיה דומה במסגרת ת”א 173473-09 לאה יצחקי ואח’ נ’ יהלי בנה לי בע”מ, הגיע כבוד השופט למסקנה, כי לאור תכלית החקיקה וכוונת המחוקק, וחרף זכותה של הדיירת הסרבית לזכות קניין בדירתה, בית המשפט התיר התמודדות עימה באמצעות כלים מהמערכות הנורמטיביות המצויות מחוץ לחוק פינוי בינוי, כמו דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין. משמעות הדבר היא, שבמקרה של סירוב בלתי סביר לפרויקט, הרי שזכותה הקניינית של החברה היזמית גוברת על זכותו של הדייר הסרבן. 
  • פסק דין נוסף שניתן בשנת 2012 על ידי בית המשפט, במקרה שבו בעל חנות בבניין סירב להצטרף להסכם פינוי-בינוי שהושג - ואף ניסה לאלץ את הדיירים לבצע את הפרויקט באמצעות חברה שבבעלותו; חויב על ידי בית המשפט תשלום פיצוי כספי ליזם על סך 2.4 מיליון ₪ בתוספת 100,000 ₪ נוספים בגין הוצאות שכ"ט עורך דין. 
  • מקרה נוסף אשר הגיעה לפתחו של בית המשפט, עסק בדיירת סרבנית (אם חד הורית לילד נכה) אשר סירבה לחתום על הסכם התקשרות עם החברה היזמית, חויבה אף היא בתשלום של מאות אלפי שקלים כפיצוי ליזם. יוער כי, פסק דין זה, על אף היותו שנוי במחלוקת, העמיד לראשונה את האינטרס הציבורי מול האינטרס הפרטי. בכך שקבע כי, גם במקרים חריגים ביותר, דייר אחד לא יכול להכשיל פרויקט שלם. 

לסיכום: 

המחוקק ובתי המשפט מודעים היטב לתופעת "הדייר הסרבן" ואף נתנו לנו (עורכי הדין), כלים מיוחדים להתמודד עם דיירים מן הסוג הנ"ל. נציין כי, גישת משרדנו הינה להימנע ככל שניתן מפנייה לערכאות משפטיות, דרך המלך היא לפתור את הסוגיות השונות בדרכי נועם, אולם במקרים בהם המחלוקת אינן ברות גישור, אין מנוס מנקיטת גישה אגרסיבית כנגד הדייר הסרבן וזאת על מנת להיטיב עם כלל הדיירים.