הודעה

פינוי בינוי – הפתרון האולטימטיבי להתחדשות עירונית

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים. תוכנית זו נוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך של צפיפות אוכלוסיה בערים בעלות בנייה רוויה בשיעור גבוה. במילים אחרות, מדובר למעשה בעסקת  קומבינציה, אשר במסגרתה, מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. 

 

במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר), מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן. יובחן כי במקרה מעין זה שיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן משחקת תפקיד עיקרי. דין צפון תל אביב אינו כדין אופקים או שדרות, עם זאת, יכולת המיקוח של הדיירים בטיב המוצר אשר יסופק להם הינה לא מבוטלת. וזאת עקב הרווח הכלכלי הצפוי מקיומו של הפרויקט. 

יוער כי, נכון להיום קיים קושי ממשי להוציא עסקאות פינוי בינוי מן הכוח אל הפועל. בממוצע עסקת פינוי בינוי יכולה להשתרך לתקופה של בין 7 ל 10 שנים. התהליך מורכב ומסובך במיוחד זאת מאחר והוא כולל הליכי התאגדות, שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר), בחירת יזם/קבלן, אישור ועדה מחוזית ולבסוף הליך הבנייה עצמו. בחלק ניכר מן המקרים מעורבים בו גורמים נוספים כגון: משרד הבינוי והשיכון, חברות הדיור הציבוריות, הרשויות המקומיות ועוד'. עד כה בישראל הוכרזו כ-87 מתחמים המיועדים לפינוי בינוי – בודדים בלבד הושלמו.  

מדיניות פינוי בינוי פונה אל כל הבניינים הישנים, בניינים אשר התשתיות שלהם והחזות החיצונית מדרדרים מיום ליום. בניינים אלו יושבים לרוב על אדמות יקרות, ומבחינה כלכלית כדאי להרוס אותם ולבנות במקומם בניינים חדשים. הריסת הבניינים תשחרר שטחים לבנייה ותמנע הריסה של שטחים ירוקים כדי עליהם בנייני מגורים.

עסקת פינוי בינוי היא עסקה משפטית וכלכלית מורכבת. רק עורך דין בעל מומחיות ובעל ניסיון בתחום יוכל להביא את העסקה לסיום מוצלח ולשמור על האינטרסים של הדיירים. בעסקה זו נדרש הקבלן הבונה לפצות את הדיירים, לתת להם דירות חדשות ולדאוג לדיור חלופי הולם בעת בניית הפרויקט.

לדאבונינו, חלק ניכר מן הפרויקטים העוסקים בפינוי בינוי "נופלים" איפשהו בדרך, בין אם מייאוש הולך וגובר של הדיירים ובין אם בשל קשיים כלכליים של היזם המתעתד לבצע את הפרויקט. על כן, על מנת לבצע פינוי בינוי קיים צורך מהותי בייצוג משפטי הניתן על ידי עורך דין בעל חזון ואמונה מלאה בתחום ההתחדשות העירונית, ידע מקצועי חשוב אך לעולם אינו יכול להחליף תכונות אופי כגון: סבלנות, אורך רוח ודבקות במטרה. 

סמכות חוקית: הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. לראשונה החלטה זו אומצה על ידי ממשלת ישראל בהחלטת ממשלה מס' 4342 מיום 13 בספטמבר 1998. החלטה זו קובעת מספר קריטריונים על מנת שניתן יהיה להכריז על מחתם מגורים כמיועד לפינוי בינוי. 

הרוב הדרוש לקיום עסקת פינוי בינוי: 

תנאים חשובים לקיום הפרויקט: אחד המכשולים הגדולים ביותר לקיומו של פרויקט פינוי בינוי הוא בעל הפעולה הקולקטיבית, דהיינו "שכנוע הדיירים" לקחת חלק בפרויקט. ההיגיון הבריא אומר, שאין שום סיבה להתנגד לפרויקט מן הסוג הנ"ל אולם תופעות בהן דיירים ובעלי אינטרסים פועלים כקבוצות לחץ גורמות לסחטנות ועל ידי כך "מפילות את הפרויקט כולו. 

במישור המשפטי, על מנת לקיים פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהסכמה של 80% מציבור הדיירים במתחם. רק אז רשאים לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה להכריע במחלוקת בינם לבין מיעוט הדיירים בדבר ביצוע העסקה/בניה.

חשיבות התאגדות הדיירים מול היזם – עורך הדין המייצג את הדיירים בלבד !

יש לזכור כי מרבית הפרויקטים "נופלים" עוד בשלב גיוס הדיירים. על מנת לצלוח את השלב הנ"ל יש צורך ברכישת אמון הדיירים עוד טרם כניסת היזמים לתמונה. לרוב היזם מופקד על גיוס הדיירים ושכנועם להעניק הסכמתם לפרויקט. אולם בחלק ניכר מן המקרים ניגוד העניינים המובנה בין היזם לדיירים מביא בתורו לחוסר אמון בין הצדדים. האינטרס של היזם הוא "רווח מקסימאלי" ואילו האינטרס של הדיירים הוא "בנייה איכותית" ודירה אולטימטיבית. 

על מנת להתגבר על שלב "הסכמת הרוב" יש צורך להציג עמדה מאוחדת מול היזם וזאת באמצעות ייצוג משפטי כולל המלווה בעורך דין המייצג את הדיירים בלבד ! לא פעם מגיע יזם מלווה בעורך דין "המוצמד" לדיירים באופן אוטומטי כעובדה מוגמרת. מצב זה, לרוב אינו מומלץ ואף יכול להוות בעיה עתידית עבור הדיירים בשלבים מתקדמים יותר בפרויקט. 

עוד יודגש כי, בניגוד לפרויקטים אחרים העוסקים התחדשות עירונית, הרי שפינוי – פינוי הוא המורכב, הארוך והמסובך ביותר מבין כולם. על מנת לצלוח פרויקט מן הסוג הנ"ל, הדיירים חייבים עורך דין בעל אורך נשימה ויכולת מקצועית גבוהה, כזה שילווה אותם גם ברגעים הקשים ביותר וישמור על זכויותיהם הקנייניות מבלי להכניס עצמו לניגוד אינטרסים מובנה מול החברה היזמית.