הודעה

בונים לכם "מפלצת" מול הבית ? זכותם להתנגד !

אין זה סוד כי בשנים האחרונות הבנייה הרוויה בערים הגדולות הולידה "מפלצות" בטון אימתניות, אשר כל קשר בינן לבין תכנון אורבאני הינו מקרי בהחלט. 

עם זאת, ברוב המקרים, ציבור הדיירים נתקל באותן "מפלצות" בטון כאשר הפרויקטים אושרו או בדרך לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית, הגילוי מתרחש בד"כ כאשר הדיירים מבחינים בשלט או הדמיה שמציב היזם כחלק מהחובה הקיימת בחוק התכנון והבנייה כיום. כך נוצר לו תרחיש ובו פעמים רבות, דיירים מגלים כי, באזור המגורים שלהם עתיד לבנות, מרכז קניות, פארק תעשייה או כמו בחלק הארי של המקרים, "סתם" גורד שחקים המיועד למגורים לאילו שהפרוטה מצויה בכיסם.

 

האם הדיירים הגרים בסמיכות למקום יכולים לעשות משהו בנדון ? 

החוק מעמיד לרשות הדיירים מספר אופני פעולה במקרה של פגיעה תכנונית בבית המגורים או בסביבתו. ההליך הראשוני ביותר הוא הגשת התנגדות לתכנית. ישנם מספר גורמים אשר באפשרותם להגיש התנגדות לתכנית, ביניהם גם אנשים פרטיים אשר להם זיקה לקרקע ו/או למבנה הנפגעים על ידי התכנית, כלומר – בעלי בית סמוך לשטח התכנית, בעלי דירה בבניין סמוך, בעלי בית עסק באזור התכנית וכדומה. את ההתנגדות יש להגיש לגורמי התכנון הרלבנטיים לעניין ולתכנית הנדונה, לדוגמא – אם מתנגדים לתכנית בסמכות מקומית, יש להגיש את ההתנגדות לוועדת התכנון המקומית עם העתק לוועדה המחוזית הרלבנטית. במקרה של הגשת התנגדות חשוב להקפיד על המועדים הרלבנטיים שנקבעו לשם כך בחוק, על פי רוב מדובר ב-60 ימים בלבד ! מיום פרסום ההודעה על הפקדת התכנית. מפקידי התכנית רשאים להאריך את המועד להגשת התנגדות אך אינם רשאים לקצרו, על כן גם אם קיבלתם הודעה כי הנכם רשאים להתנגד תוך פרק זמן מסוים קצר יותר, אין לייחס לזאת משמעות וניתן בכל זאת להגיש את ההתנגדות בהתאם למועד הקבוע בחוק. בהתנגדות יש לפרט במדויק את נימוקיה, למשל – הגדלת עומסי תנועה, חסימת אויר ואור השמש, מפגעי רעש וכיוצא בזה. חשוב מאד להגדיר בתבונה את נימוקי ההתנגדות, בסיועו של גורם מקצועי הבקיא ומנוסה בתחום, וזאת על מנת למקסם את הסיכויים לקבלתה ושינוי הוראות התכנית הפוגעת, או לחילופין להביא לביטולה כליל. יש לציין כי, התנגדות שאינה "מתומכת" וכתובה כראוי, ברוב המקרים תדחה על הסף ולא תזכה להתייחסות רצינית מטעם חברי הועדה (אשר ברובם אנשי מקצוע המבינים בתחום התכנון והבנייה). 

הגשתם התנגדות אך היא נדחתה – האם מדובר בסוף פסוק ? 

התשובה היא שלילית – כאמור, לאחר הגשת ההתנגדות יתקיים בדרך כלל דיון ו/או דיונים במסגרתם יישמעו טיעוני שני הצדדים (היזם והמתנגדים ואף נציגי העירייה) לאחר מכן תיקבע החלטה. החלטה כאמור יכולה להיות קבלת ההתנגדות במלואה, בחלקה או דחייתה. אולם, גם אם מדובר בהחלטה אשר דוחה את ההתנגדות, אין זה סוף פסוק לגביכם וניתן במרבית המקרים להגיש ערר על החלטת וועדת התכנון הרלבנטית. ישנם מקרים בהם תינתן זכות ערר אוטומטית ובמקרים אחרים יש להגיש בקשת רשות לערער. אם הגשנו ערר וגם הוא נדחה, ניתן להמשיך את התהליך באמצעות פנייה לבית המשפט המוסמך, שהוא בית המשפט לעניינים מנהליים שלו סמכות שיפוט על האזור שבו עתיד להבנות הפרויקט.  יודגש כי, הגשת עתירה מנהלית כנגד היזם הינה הליך מורכב ויקר ולכן מומלץ בחום להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום על מנת שיבחן את סיכויי העתירה. 

אמונת בעלי הקרקע וארגונים ציבוריים שונים בצדקת הדרך ונקיטת מאבק משפטי חסר פשרות בתכניות בנייה פוגעות בסביבת מגוריהם הוכיחה את עצמה לא אחת. שלא מעט מקרים הצליחו קבוצת דיירים לבטל פרויקטים ו/או לשנותם בצורה כזו שזכויותיהם לא נפגעו. יש לזכור כי, מרבית ההתנגדויות נדחות על ידי הועדות השונות אולם הכול תלוי במהות ההתנגדות ובאופן שבו הועדה המקומית אישרה את הפרויקט מול היזם. במקרה שבו יוכח כי, הפרויקט עלול לפגוע בצורה ממשית בזכויות הדיירים, הרי שגם אם הוא לא יבוטל הרי שהיזם יחויב לשנות את הפרויקט ולאפשר מתן מענה הולם לצרכי הדיירים שהתנגדו לקיומו.  כך או כך, התנגדות טובה יכולה לשנות סדרי עולם ולבטל את רוע הגזרה עבור ציבור גדול מעוד של דיירים והכוך מתוך מטרה לפיה, יש לאזן את האינטרס של היזם להרוויח לבין האינטרס של הדייר שאיכות חייו לא תפגע אופן מהותי.