הודעה

כל מה שרציתם לדעת על פיצול דירות

המוח היהודי מאז ומעולם המציא לנו "פטנטים" אחד המובהקים שבהם הוא היכולת של בעלי דירות מגורים לפצל אותם ולהשכירם לכל המרבה במחיר. במסגרת מאמר קצר זה לא אתיימר לדון בשאלת המוסריות שבפיצול זה אלא בשאלת החוקיות, במילים אחרות, האם מותר לפצל דירת מגורים ובאילו תנאים ניתן לעשות זאת ? 

 כעיקרון, לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אדם יכול בהחלט לבצע שינוי פנימי בדירתו ואין לו צורך לבקש היתר בנייה מאת הועדה המקומית. החוק מגדיר מהו שינוי פנימי ויש מספר קריטריונים על מנת שהדבר לא יצריך את אישור הועדה המקומית. יחד עם זאת, במידה ואדם משנה את מספר יחידות הדיור בדירה באופן שיוצר מתקנים נפרדים בכל יחידת דיור, מטבח, שירותים ומקלחת, הרי שחלוקה זו טעונה היתר מטעם הועדה המקומית.

במילים אחרות מותר לאדם לשפץ את דירתו לצרכיו האישיים אולם אסור לו ליצור יחידת מגורים חדשה. ההליך של קבלת היתר מהוועדה המקומית אינו הליך מורכב, אך כרוך בתשלום שעלותו אינה קבועה ותלויה בהערכת שמאי. 

על מנת לקבל היתר יש לפנות לשירותי אדריכל להכין תכנית ולהגישה בפני הועדה המקומית. מהנדסים מטעם העירייה בוחנים את התכנית מהיבט התכנון. כלומר, האם ניתן להוציא לפועל את התוכנית בדירה במצב הקיים בפועל. יודגש, כי בחלק מהרשויות המקומיות עלולים לא לקבל אישור, בין היתר, עקב אי-עמידה בתקן מקומות חניה. כמובן, שהוצאות אלו נוספות להוצאות שתוציאו על השיפוץ. 

כיצד ניתן לפצל דירה באופן חוקי ? 

ביום 20.11.2011 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ב-2011 ,להלן: "התקנות החדשות" אשר מאפשרות פיצול דירות באופן חוקי. התקנות הללו תקפות ל-5 שנים וניתן לפעול מכוחן. 

במרבית המקרים הדירה שאותה מבקשים לפצל ממוקמת בבניין מגורים קיים. באופן עקרוני דרושה בהתאם לתקנות החדשות הסכמה של כל בעלי הדירות (או כל בעלי הזכויות במגרש), ואולם בתקופת השנתיים הראשונות של תחולתן תסתפק הוועדה בהסכמה של 75% מבעלי הדירות או בעלי הזכויות במגרש, במילים אחרות יש צורך לקבל את הסכמתם של מרבית השכנים על מנת לבקש אישור לפצל את דירת המגורים. עליכן לזכור כי , מרבית כתבי האישום שהוגשו כנגד "המפצלים" נבעו מהלשנות של שכניהם אל פקחי הרשות המקומית. 

אופן הפיצול יהיה באמצעות הגשת בקשת הקלה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ותנאי נוסף הוא שמהנדס הוועדה יחתום על חוות דעת הקובעת כי התמהיל המתקבל בבניין לאחר פיצול הדירות נותן מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. יודגש בעניין זה, כי הוועדה המקומית יכולה להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע הפחתה של מספר הדירות שניתן להוסיף, או לחלוטין לשלול פיצול דירות כלשהו. 

מהם הסכנות בפיצול דירה ללא קבלת היתר מהוועדה המקומית ? 

ועדה המקומית מוסמכת להגיש כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית. במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין. כלומר, הוצאות כספיות נוספות ומיותרות.

כמו כן, במידה ופיצלתם את דירתם מבלי לקבל את אישור הוועדה המקומית הרי שביום שבו תבקשו למכור אותה לא תוכלו לעשות זאת היות והעירייה תסרב להנפיק לכם אישור לצורך העברת הדירה בטאבו. 

נושא חלוקת דירות בפרט וההתמודדות על הרשות המקומית בעת הגשת כתב אישום פלילי כנגד אילו אשר עברו על החוק ופיצלו את דירתם בכלל, מצריך ייעוץ משפטי מיידי אשר נועד לצמצם נזקים עבור "המפצלים" למיניהם, לכן קיים צורך מהותי לקבל ייעוץ משפטי בטרם ניהול מאבק משפטי מול העירייה. 

נכון להיום, בתי המשפט בישראל נוטים להשית קנסות גבוהים במיוחד, זה לאחרונה תושב אשדוד נקנס בסך 90,000 ₪ לאחר שהורשע בפיצול דירתו ללא היתר. לכן מוטב להיזהר בטרם תפצלו את דירתכם שכן בסופו של יום בהחלט ששכרכם יצא בהפסדכם.